В доме нет постоянно проживающего работника по обслуживанию? Что нужно знать правлениям кондоминиумов Нью-Йорка

Многие правления кондоминиумов хотят избежать расходов и организационных сложностей, связанных с проживающим в здании специалистом по обслуживанию, особенно если члены правления уже живут там. Закон Нью-Йорка может допускать такой вариант, однако исключение из требования о месте жительства и обязанность надлежащего обслуживания — отдельные вопросы.

Требование к месту жительства

§ 83 Закона штата Нью-Йорк о многоквартирных домах обычно требует, чтобы работник по уборке и обслуживанию или иное ответственное лицо проживало в многоквартирном доме либо в пределах 200 футов от него, если собственник там не живёт. В городе Нью-Йорке § 27-2053 Кодекса содержания жилья города Нью-Йорка и § 27-2054 устанавливают связанные требования к обслуживанию и уборке, а также близости места жительства ответственного лица к зданию.

Проживание членов правления может приравниваться к проживанию собственника

В деле Hatcher v. Board of Managers of 420 W. 23 St. Condominium, 2006 NY Slip Op 26234, Апелляционная коллегия признала правление кондоминиума, члены которого проживали в здании, проживающим собственником для целей соответствующего требования. Это решение поддерживает позицию, согласно которой отдельный проживающий в доме специалист по обслуживанию может не требоваться, если проживающие в здании члены правления отвечают критериям проживающего собственника.

Это не означает, что правление может отказаться от обслуживающего персонала. Речь о том, что работник по уборке и обслуживанию может иметь право жить дальше от здания, если собственники уже представлены на месте.

Надлежащее обслуживание и квалификация по-прежнему обязательны

§ 27-2053 Кодекса содержания жилья города Нью-Йорка требует надлежащего обслуживания и уборки. Кроме того, § 27-2055 требует, чтобы выполняющий эту работу человек обладал необходимой компетенцией или прошёл соответствующее обучение. Подрядчик с частичной занятостью или проживающий вне здания может подойти, но организация работы должна отвечать фактическим потребностям дома.

Важна фактическая работа, а не только условия договора. Правление должно быть в состоянии показать, что общие помещения убираются, мусор вывозится, инженерные системы получают необходимое внимание, а вопросы обслуживания решаются регулярно и надёжно.

Четыре шага для правлений без проживающего в доме специалиста

1. Подтвердите проживание членов правления

Зафиксируйте, какие члены правления живут в здании, и проверьте, соответствует ли эта организация требованиям законов и кодексов. Изменение состава правления или места жительства его членов может изменить правовую оценку.

2. Наймите квалифицированного специалиста по обслуживанию

Заключите письменный договор, чётко определяющий услуги, график, обязанности в экстренных ситуациях, порядок доступа и отчётности. Уровень обслуживания должен учитывать размер здания, его системы и состояние.

3. Подтвердите квалификацию или обучение документами

Храните заявление подрядчика под присягой о его квалификации, документы о соответствующем опыте или подтверждение прохождения применимого курса, одобренного Департаментом сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка (HPD). Подтверждающие документы должны быть актуальными и доступными по запросу этого ведомства.

4. Ведите учёт обслуживания

Сохраняйте журналы, счета, акты инспекций, жалобы, задания на работы и подтверждения выполненного обслуживания. Документы помогают доказать соблюдение требований и выявить пробелы до того, как они приведут к нарушениям или судебным спорам.

Что это означает на практике

Кондоминиум, члены правления которого живут в здании, может иметь возможность обходиться без отдельного проживающего специалиста, привлекая квалифицированного подрядчика извне. Такое решение следует продумать, оформить документально и периодически пересматривать. Правление по-прежнему обязано обеспечивать надлежащее обслуживание и уборку и должно быть готово подтвердить как квалификацию работника, так и достаточность выполненной работы.