Как проблемы с разрешением на использование здания могут помешать выселению через жилищный суд

Если человек занимает помещение, которое не указано как жилое в разрешении на использование здания, препятствие может возникнуть ещё до рассмотрения требований о выселении или взыскании аренды по существу. Решение этой проблемы возможно. Для начала важно понять, почему статус помещения имеет значение.

Почему важно разрешение на использование здания

Полномочия жилищного суда не безграничны. Согласно § 204 Закона о Гражданском суде города Нью-Йорка, жилищное отделение рассматривает дела в упрощённом порядке, связанные с недвижимостью и владением ею. Если помещение не имеет законного назначения для проживания или обозначено как общее имущество, например подвал, кладовая или зона общего пользования, суд может не иметь полномочий рассматривать жилищное дело о неуплате аренды или выселении по иному основанию.

Какое помещение разрешено использовать для проживания?

§ 4 Закона штата Нью-Йорк о многоквартирных домах и § 27-2004 Административного кодекса города Нью-Йорка определяют понятия жилых помещений и регулируют законность проживания. Помещение может выглядеть как квартира, но, если оно юридически не признано жилым, собственник может утратить доступ к важным средствам защиты в жилищном суде до устранения этого недостатка.

Позиция судов Нью-Йорка

Суды Нью-Йорка обращают внимание на то, разрешено ли проживание в помещении законом, а не только на его фактическое использование. В деле Chazon, LLC v. Maugenest, 19 N.Y.3d 410 (2012), Апелляционный суд штата применил установленный Законом о многоквартирных домах запрет на взыскание аренды за помещение, не имевшее необходимого разрешения на проживание.

Практические последствия могут быть серьёзными: неправильное или отсутствующее обозначение жилого назначения может помешать собственнику вести дело о возврате владения и поставить под угрозу взыскание аренды за период, когда помещение не имело законного статуса.

Как решить проблему

Если помещение не разрешено использовать для проживания, обычно необходимо узаконить такое использование и получить изменённое разрешение, чтобы устранить причину проблемы. Разрешение выдаёт Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB). Это техническая задача, которая обычно требует взаимодействия собственников, лицензированного специалиста по проектированию, подрядчиков и соответствующих ведомств.

1. Привлеките лицензированного специалиста по проектированию

Лицензированный архитектор или инженер может зафиксировать существующее состояние помещения, проверить соблюдение правил зонирования и строительных норм, подготовить планы и подать необходимое заявление через электронный портал городского Департамента строительства DOB NOW. Специалист должен определить, допустимо ли предполагаемое проживание и какие строительные работы, меры пожарной безопасности, изменения путей эвакуации или другие работы могут потребоваться.

2. Выявите и устраните незакрытые нарушения

Неурегулированные нарушения, по которым ведутся дела в Департаменте строительства (DOB), Департаменте сохранения и развития жилищного фонда (HPD) или органе административных слушаний города Нью-Йорка (OATH/ECB), могут задержать или предотвратить выдачу изменённого разрешения. В зависимости от нарушения могут потребоваться работы, подтверждение специалиста, доказательства соблюдения требований и повторные инспекции.

3. Подайте комплект документов для внесения изменений

Комплект может включать:

• Заявление о проекте и работах, а также подтверждение специалиста;
• Заявления под присягой о стоимости работ и сопутствующие расчёты;
• Перечень разрешённых видов использования помещений (Schedule of Occupancy);
• Планы предполагаемого жилого помещения; и
• Необходимые подтверждения прохождения инспекций и документы о завершении работ.

Департамент строительства публикует актуальные сведения о разрешении на использование здания и порядке подачи документов. Точный состав документов зависит от здания, существующей документации и работ, необходимых для узаконивания помещения.

4. Ответьте на замечания и пройдите инспекции

После рассмотрения заявления Департамент строительства может выдать замечания. Специалист по проектированию должен ответить на них изменёнными планами или подтверждающими документами. Когда замечания устранены, необходимые работы выполнены и итоговые инспекции пройдены, Департамент строительства может выдать изменённое разрешение, отражающее законное жилое использование.

Что это означает на практике

Проживание человека в помещении, которое юридически не обозначено как жилое, может сорвать в остальном обоснованное дело о возврате владения или взыскании аренды. До вручения обязательных предварительных уведомлений или начала дела собственникам и правлениям следует сопоставить фактическое помещение с разрешением и другими определяющими документами. Если есть несоответствие, его своевременное устранение может предотвратить дорогостоящие споры по ходатайствам, прекращение дела и утрату требований по аренде.